Новый закон о жилищно-коммунальных услугах. Взгляд юриста.

10 декабря 2017 года вступил в силу Закон «О жилищно-коммунальных услугах» №2189-VIII (далее — Закон о ЖКУ).

В этой статье будем разбираться, что принципиально нового в сферу ЖКХ привнесет закон, какие в нем пробелы, как будут заключаться договоры на предоставление ЖКУ, и какими правами и обязанностями наделены потребители.

Начнем с того, что закон выделяет в составе ЖКУ отдельно жилищные и коммунальные услуги (далее — КУ). К жилищной относится услуга по управлению многоквартирным домом, а к коммунальным — услуги по поставке и распределению природного газа, электроэнергии, поставке тепловой энергии и воды, канализации, вывозу бытовых отходов.

Потребители ЖКУ делятся на две группы: индивидуальные и коллективные. Ранее термин «коллективный потребитель» не применялся. Согласно Закона о ЖКУ, коллективный потребитель — юрлицо, объединяющее потребителей в здании и в их интересах заключающее договор о предоставлении коммунальной услуги.

По сравнению со «старым» законом, недавно принятый расширяет перечень прав потребителей ЖКУ (по крайней мере пунктов в профильной статье о правах стало больше). Ложкой дегтя является увеличение списка обязанностей. Для удобства сравнения, предлагаю права и обязанности потребителей ЖКУ отразить в виде таблиц.

Как видим, в целом объем прав и обязанностей потребителей ЖКУ не слишком изменился. Законом предусмотрены некоторые права, ранее не предусмотренные законом — предшественником. Но нововведения (в разрезе прав и обязанностей) на положение потребителей существенно не повлияют, поэтому данные нормы называть революционными или прогрессивными не корректно.

Норма о праве потребителя отказаться от услуг централизованному отоплению и горячему водоснабжению, на мой взгляд, является популистской и декларативной. Сужу по тому, что на момент анализа Закона о ЖКУ нормальный, приемлемый потребителю механизм отказа от ЦО и ГВ законодательством не предусмотрен. Конечно, можно говорить, что закон имеет большую юридическую силу по сравнению с подзаконными актами (например, приказами Минрегионстроя, постановлениями КМУ и т.д.). Но дело в том, что закон не говорит, как потребителю отказаться от ЦО и/или ГВ, а только отправляет к «действующему законодательству», коим в том числе являются вышеупомянутые приказы и постановления.

Право на информацию об услуге по управлению домом.

Привлекает внимание статья 10 нового Закона о ЖКУ о ценах и тарифах на услуги, а именно часть 3 этой статьи. В ней говорится о ценах на услуги по управлению многоквартирным домом, как эта цена рассчитывается и что в нее входит.

Также данная норма предусматривает право потребителя на получение информации о фактических затратах управителя на содержание многоквартирного дома и придомовой территории, и право органа местного самоуправления на получение от управителя информации о количественных и качественных показателях предоставленных услуг по управлению.

Получается, что потребитель может потребовать от управителя только информацию о его затратах по управлению дома, но при этом не сможет получить информацию о количественных и качественных показателях предоставляемой услуги.

Для меня не понятна логика законодателя, наделившего таким правом только органы местного самоуправления. Вывод об отсутствии у потребителя права на получение от управителя информации о качественных и количественных показателей предоставленных услуг согласовывается и с положениями ч.4 ст.8 Закона о ЖКХ, перечисляющей обязанности управителя, среди которых обязанность по предоставлению такой информации отсутствует.

Договоры на предоставление ЖКУ.

Как и предыдущий, новый Закон о ЖКУ обязывает потребителя заключать договоры на предоставление ЖКУ. Отмечу, что не заключение договора при фактическом получении потребителем услуги не освободит его от обязанности по уплате ее стоимости.

Согласно ч.3 ст.13 Закона о ЖКУ, договор о предоставлении ЖКУ заключается на один год и в случае, если за месяц до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит об отказе от договора, он продлевается на очередной годовой срок.

С предложением заключить договор может обратиться любая из сторон, приложив к своему предложению (заявлению, уведомлению и т.д.) проект договора, составленный в соответствие с типовым договором.

Если исполнитель услуги, получивший от потребителя предложение о заключении договора вместе с его проектом, в течение 30 дней не сообщил потребителю о своем отказе от заключения, не предоставил своих возражений или протокол разногласий и при этом не прекратил предоставление коммунальной услуги, договор считается заключенным в редакции, предложенной потребителем.

Аналогично указанному выше, договор считается заключенным в редакции, предложенной исполнителем, если потребитель в такой же срок с момента получения предложения и проекта договора, не заявит о своем отказе от него, не предоставит возражений или протокол разногласий, а совершит действия, свидетельствующие о его волеизъявлении на получение услуги.

Обращаю внимание, что необоснованный отказ от заключения договора является основанием для прекращения предоставления коммунальной услуги.

Поэтому не рекомендую игнорировать сообщения (извещения, уведомления, предложения) от исполнителей услуг и проекты договоров, а внимательно их изучать на предмет соответствия условиям типовому договору, наличию в них всех существенных условий, предусмотренных ч.3 ст.12 Закона о ЖКУ. В случае не соответствия условий договора закону или типовому договору, письменно возражать против заключения договора в предложенной редакции и требовать внести изменения (или подписать договор с указанием о том, что он подписан вместе с протоколом разногласий, в котором предложить конкретные правки к договору).

Потребителю также следует позаботиться о том, чтоб у него остались доказательства отправки своих возражений и/или протокола разногласий исполнителю, чтобы исключить возможность обвинить себя в необоснованном отказе от заключения договора.

Статья 14 Закона о ЖКУ определяет особенности заключения договоров на предоставление коммунальных услуг в многоквартирных домах.

Так, согласно ч.1 указанной выше статьи, по решению сособственников многоквартирного дома договор на предоставление коммунальной услуги может быть заключен:

— индивидуально каждым потребителем;

— от имени и за счет всех потребителей управителем или уполномоченным лицом;

— в интересах всех потребителей — ОСББ или другим юрлицом, объединяющим всех сособственников многоквартирного дома.

Такая свобода в определении модели договорных отношений не распространяется на распределение и поставку электроэнергии и природного газа. Договоры о предоставлении этих услуг заключаются исключительно индивидуально.

Как уже говорилось с исполнителем ЖКУ может быть заключен коллективный договор. От имени и за счет сособственников его может заключать: один из них, управитель жилого дома, уполномоченный орган ОСМД, правление жилищного кооператива. Такое лицо определяется всеми сособственниками многоквартирного дома.

Условия коллективного договора обязательны для всех лиц, пользующихся соответствующей услугой в доме. В случае заключения коллективного договора на предоставление ЖКУ:

— техническое обслуживание, все виды ремонта внутридомовых систем дома, обеспечивающих предоставление КУ (кроме распределения и поставки электроэнергии и газа), осуществляется только за счет жильцов;

— за организацию заключения и выполнения коллективного договора жильцы дома платят выбранному ими уполномоченному лицу, а размер такой платы определяется по соглашению сторон (если бесплатность не предусмотрена договором);

— при наличии задолженности за потребленные ЖКУ исполнитель обращается к конкретному потребителю -должнику, если информация о нем на запрос исполнителя передана уполномоченным лицом, а если не передана, то с претензией и/или иском исполнитель может обратиться к уполномоченному лицу, которое в силу права регресса может взыскать сумму долга с конкретного потребителя;

— для проведения расчетов по коллективному договору уполномоченное лицо открывает счет со специальным режимом использования для каждой коммунальной услуги отдельно (деньги на этом счете принадлежат сособственникам многоквартирного дома и могут направляться только на оплату потребленных ЖКУ).

Закон (п.4 заключительных и переходных положений) обязывает сособственников многоквартирных домов определиться с моделью договорных отношений (индивидуальные или коллективные договоры, лица, уполномоченные заключать коллективные договоры) с коммунальщиками в течение года с момента вступления в силу Закона о ЖКУ, т.е. не позднее 10.12.2018 года. Если же соответствующие решения приняты не будут, между исполнителями КУ и потребителями будут заключаться индивидуальные договоры.

Где чье?

Отдельно следует остановиться на вопросе, кто за что отвечает в многоквартирном доме, а главное — кто за что платит.

Часть 3 ст.14 Закона о ЖКУ императивно распределяет обязанности по осуществлению ремонтов между сособственниками многоквартирного дома и исполнителями КУ. Так, капитальный ремонт внутридомовых систем, обеспечивающих предоставление КУ, осуществляется сособственниками дома (т.е., потребителями) или нанятыми ими субъектами за собственный счет. Де-юре, эта норма согласовывается с положениями ст.7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», принятого в 2015 году.

Насколько логично, а главное морально перекладывать на плечи жильцов капитальный ремонт систем, которые по большей части устарели и нуждаются в таком ремонте, наверное, не правильно выяснять в этой статье. Чтобы было понятно: жильцы сами отвечают за необходимость проведения капитального ремонта, например, канализационной системы в доме, а также несут риски, связанные с не проведением ремонта и, конечно, же, бремя расходов, связанных с таким ремонтом. И если определенная система коммуникаций действительно нуждалась в капитальном ремонте, который не был проведен, в следствие чего ЖКУ не могла быть предоставлена, исполнитель такой услуги умоет руки и не понесет ответственности за ее не предоставление.

Обслуживание и текущий ремонт таких систем (кроме газовых и электросетей) должны осуществлять исполнители за свой счет. А обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем электро- и газоснабжения осуществляется, снова таки, выбранным жильцами субъектом, но за их счет.

На мой взгляд, возложение на жильцов бремя ремонта многоквартирного дома справедливо в том случае, когда дом и все коммуникации в нем новые. В случае же с большинством украинских многоквартирных домов, потребители в один миг стали отвечать за обслуживание и ремонт дома и нести расходы на это, не взирая на то, как данную обязанность много лет до этого выполняли коммунальщики.

Адвокат Яков Гольдарб.

Goldarb. Advice

Эта статья написана для издания «Юрист и Закон» и опубликована в нем в №6 от 15.02.2018 года.